編者按：本論文主要從房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的內(nèi)容；房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn)；高校房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的現(xiàn)狀；高校房產(chǎn)權(quán)屬檔案管理信息化的應(yīng)用等進(jìn)行講述，包括了房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件、房地產(chǎn)卡片、房地產(chǎn)登記簿冊(cè)、專業(yè)性、動(dòng)態(tài)性、權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄、住房制度改革以后,住房由原來的福利分配逐漸向社會(huì)化、商品化轉(zhuǎn)變等，具體資料請(qǐng)見：

【摘要】高校房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理是高校房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋變更等房產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的房產(chǎn)歷史記錄,是房產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記載和重要依據(jù)。隨著計(jì)算機(jī)在高校管理中的普遍應(yīng)用,如何將現(xiàn)代信息處理技術(shù)與房產(chǎn)檔案管理相結(jié)合,提高房產(chǎn)檔案的利用價(jià)值,已經(jīng)成為目前迫切需要解決的問題。

【關(guān)鍵詞】高校房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理信息化

一、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)平面圖

房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測(cè)繪專業(yè)人員按國(guó)家規(guī)定的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序勘測(cè)和繪制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專用性圖紙。

編者按：本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧；結(jié)語進(jìn)行論述。其中，主要包括：籌劃思路、納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)、籌劃案例、“以物易物”方式、“合營(yíng)企業(yè)”方式、籌劃思路、房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)、籌劃案例、改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅、土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增加扣除項(xiàng)目金額等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本文主要從房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略；房地產(chǎn)價(jià)格策略；房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略；結(jié)束語進(jìn)行論述。其中，主要包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷簡(jiǎn)單來說就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的營(yíng)銷活動(dòng)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件、商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門外、設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作、房地產(chǎn)生命周期分為4個(gè)階段、品牌的樹立就成為決勝的關(guān)鍵、產(chǎn)品主導(dǎo)型定價(jià)策略蘊(yùn)含著定價(jià)過高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)過低較難贏取超高額利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷、房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括人為制造新聞點(diǎn)等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷簡(jiǎn)單來說就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的營(yíng)銷活動(dòng)。這些活動(dòng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)推廣等內(nèi)容.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，但4Ps市場(chǎng)營(yíng)銷組合理論也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略（Product）

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時(shí)，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

1.1位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤(rùn)的多少。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動(dòng)線”，商鋪投資的回報(bào)率才可能實(shí)現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達(dá)的地方自然能帶來更多人氣。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因?yàn)檫@相當(dāng)于多了一個(gè)天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門外。如果說交通動(dòng)線決定了多少人會(huì)經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，那客流動(dòng)線就決定了消費(fèi)者與商品摩擦的機(jī)會(huì)。因此，從客流動(dòng)線這個(gè)角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部的合理設(shè)計(jì)能夠讓消費(fèi)者在商業(yè)體中逗留更長(zhǎng)的時(shí)間，從而產(chǎn)生更多消費(fèi)，更多的利潤(rùn)。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務(wù)設(shè)施齊全等方面的條件。

1.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)：為了滿足消費(fèi)者需要，對(duì)設(shè)計(jì)者而言，應(yīng)放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設(shè)計(jì)的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對(duì)策劃者而言，加強(qiáng)自己專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，真正的深入群眾去探求市場(chǎng)的聲音。關(guān)鍵是整合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品屬性與策劃的市場(chǎng)屬性，找到中間的最佳結(jié)合點(diǎn)。設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。

編者按：本文主要從確定適用標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)；重視人員素質(zhì)的提高；要著力強(qiáng)化系統(tǒng)的協(xié)作效能；當(dāng)前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點(diǎn)建議進(jìn)行論述。其中，主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對(duì)滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入、信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證、房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個(gè)方面、對(duì)于有條件利用資料的各級(jí)用戶可根據(jù)自身的用戶級(jí)別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案、檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理同時(shí)也是一種服務(wù)、提高數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí),建立完整規(guī)范的檔案資料、檔案人員樹立正確的人生觀,培養(yǎng)正確的價(jià)值觀等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

論文摘要：在信息社會(huì)化逐步深入的今天,房地產(chǎn)檔案逐步實(shí)現(xiàn)了信息數(shù)據(jù)化、管理網(wǎng)絡(luò)化和服務(wù)現(xiàn)代化。這就從技術(shù)和管理兩方面對(duì)房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質(zhì),從而更好地為房地產(chǎn)事業(yè)服務(wù)。

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案信息技術(shù)現(xiàn)代化管理

目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對(duì)滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時(shí)間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時(shí)間和大量的人力、物力、財(cái)力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段,加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計(jì)算機(jī)對(duì)房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲(chǔ)存量大、保密性好、壽命長(zhǎng)、成本低等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個(gè)重要條件。

一、確定適用標(biāo)準(zhǔn)

信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中,必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺(tái),實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。

摘要：隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

編者按：本文主要從房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的理性認(rèn)識(shí)；我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略分析；我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的管理對(duì)策；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理規(guī)范；我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來展望進(jìn)行論述。其中，主要包括：“物業(yè)”定義為使用狀態(tài)中的房地產(chǎn),強(qiáng)調(diào)的是其實(shí)物狀態(tài)、房地產(chǎn)是一種“空間服務(wù)”的產(chǎn)品,也是一種特殊的權(quán)益商品、生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)四大功能體系中,處于生產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)過熱、房地產(chǎn)既是投資品、又是消費(fèi)品、明確房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和功能地位、調(diào)整行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)對(duì)個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的規(guī)范和管理、與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展等。具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

[摘要]美國(guó)人的戰(zhàn)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì),中國(guó)人的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),成為當(dāng)今世界引人注目的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)。然而,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年還要嚴(yán)格控制房?jī)r(jià),今年國(guó)家又推4萬億元投資救市。關(guān)于我國(guó)行業(yè)發(fā)展中存在的問題,一直成為經(jīng)濟(jì)管理理論界爭(zhēng)論的熱點(diǎn),卻莫衷一是。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一時(shí)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的救命稻草,一時(shí)又成為經(jīng)濟(jì)過熱的洪水猛獸。加入“WTO”以來,我國(guó)原有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性認(rèn)識(shí)和行業(yè)管理行為,已不能適應(yīng)新形勢(shì)下的社會(huì)需要,必須加以創(chuàng)新。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,并對(duì)其行業(yè)管理創(chuàng)新作探索,相關(guān)觀點(diǎn)或可供決策層做參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展戰(zhàn)略管理對(duì)策

美國(guó)人經(jīng)濟(jì)周期周期陷入低潮時(shí)候,就看誰是邪惡國(guó)家,啟動(dòng)戰(zhàn)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì),過幾年經(jīng)濟(jì)就繁榮發(fā)展了。中國(guó)人經(jīng)濟(jì)低潮,就擴(kuò)大投資,發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),過幾年GDP的增長(zhǎng)率就在兩位數(shù)以上?？梢哉f,美國(guó)人的戰(zhàn)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)人的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),成為當(dāng)今世界引人注目的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)成為當(dāng)今世界引人注目的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)。近幾年來,關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題,經(jīng)常成為新聞界和經(jīng)濟(jì)管理理論界爭(zhēng)論的熱門話題,也是和諧社會(huì)建設(shè)的重要課題。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫?該不該抑制其發(fā)展?還能不能發(fā)展?如何發(fā)展?房地產(chǎn)按揭貸款是否過松了?房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,投資性購(gòu)房、二次置業(yè)等消費(fèi)行為該不該受到抑制?諸如此類的問題,眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)界名家紛紛發(fā)表看法,各執(zhí)一詞,莫衷一是。

如何以現(xiàn)代行業(yè)戰(zhàn)略管理的思想,來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大社會(huì)性課題,甚至是國(guó)務(wù)決策蹭所面臨的問題。本文從行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和管理創(chuàng)新的角度,試圖作出探索。

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的理性認(rèn)識(shí)

摘要：

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

一、合同效力及房地產(chǎn)合同效力的概述

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的才能對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢﹖當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。

不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱、過快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過流階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

摘要：

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

在當(dāng)前我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快的基礎(chǔ)上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出來前所未有的發(fā)展勢(shì)頭，這就導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)數(shù)量呈不斷上升的趨勢(shì)，同時(shí)房產(chǎn)檔案的利用率也不斷增加。在這種情況下，傳統(tǒng)的手工紙質(zhì)的房產(chǎn)檔案管理模式已無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的需求，其弊端越來越暴露出來，所以為了更好的滿足當(dāng)前房產(chǎn)檔案動(dòng)態(tài)管理的需要，則需要充分的利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，并使其與現(xiàn)代檔案管理理念有效的融合在一起，努力提高房產(chǎn)檔案的利用價(jià)值，不斷改進(jìn)和創(chuàng)新房產(chǎn)檔案的管理，確保房產(chǎn)檔案管理水平的提升，加快房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)，確保房產(chǎn)檔案從傳統(tǒng)的管理方式向數(shù)字化和電子化的方向轉(zhuǎn)變。

一、新時(shí)期房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的意義

（一）推進(jìn)房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的重要性

當(dāng)前部分房產(chǎn)檔案管理部門盡管都已利用計(jì)算機(jī)來對(duì)房產(chǎn)檔案進(jìn)行管理，但并沒有實(shí)現(xiàn)完全的信息化，還需要人工來進(jìn)行整理，而且在保存上還采用的是紙質(zhì)檔案，人工進(jìn)和查找和計(jì)算機(jī)檢索并存，這種管量方式已經(jīng)無法與當(dāng)前新時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)相適應(yīng)。作為房地產(chǎn)管理部門，為了能夠更好的對(duì)房產(chǎn)檔案信息進(jìn)行掌握民，確保權(quán)屬信息的真實(shí)可靠，則實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案數(shù)字化已成為必然趨勢(shì)。所以在當(dāng)前新時(shí)期，加快房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)，建立一套與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)的房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)具有極為重要的意義。

（二）推進(jìn)房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的緊迫性

目前在我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的地位，已成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)管理部門在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及調(diào)控中的地位也日益突出，其責(zé)任越來越重。隨著房產(chǎn)檔案利用率的增加，房產(chǎn)檔案被查詢、翻閱及復(fù)印的次數(shù)越來越頻繁，這就導(dǎo)致檔案原件的壽命在不斷的減少，在利用過程中所給檔案材料所帶來的各種損傷不可避免，所以為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)檔案原始資料的有效的保護(hù)，確保為公眾提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，當(dāng)前推進(jìn)房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)具有一定的緊迫性。