對于大部分企業(yè)而言，這些活動是與經(jīng)營性活動相關的其他經(jīng)營活動。形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構成企業(yè)的其他業(yè)務收入。這些為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)稱為投資性房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權以及已出租的建筑物。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動。

一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言。而不是后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式有：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理。如企業(yè)將出租的廠房收回，用于生產(chǎn)產(chǎn)品。（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，相應地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（3）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（4）自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定關系到資產(chǎn)的確認時點和入賬價值，因此非常重要。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應發(fā)生改變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標準主要包括：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應當為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期。（3）自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理且管理當局做出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

【摘要】我國財政部于2006年2月15日的第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。該準則體現(xiàn)了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關規(guī)定并在有限度應用公允價值等方面進行了創(chuàng)新，本文分析了這一準則的實施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實施中應注意的幾個問題。

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風險的特征，為了順應我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準則的創(chuàng)新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示

本次投資性房地產(chǎn)準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負債表中單獨反映。

【摘要】我國財政部于2006年2月15日的第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。該準則體現(xiàn)了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關規(guī)定并在有限度應用公允價值等方面進行了創(chuàng)新，本文分析了這一準則的實施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實施中應注意的幾個問題。

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風險的特征，為了順應我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準則的創(chuàng)新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示

本次投資性房地產(chǎn)準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負債表中單獨反映。

【摘要】我國財政部于2006年2月15日的第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。該準則體現(xiàn)了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關規(guī)定并在有限度應用公允價值等方面進行了創(chuàng)新，本文分析了這一準則的實施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實施中應注意的幾個問題。

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風險的特征，為了順應我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準則的創(chuàng)新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示

本次投資性房地產(chǎn)準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負債表中單獨反映。

一、投資性房地產(chǎn)確認與初始計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較

(一)新企業(yè)會計準則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關的設備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

［摘要］由于改革開放的不斷深入，我國市場經(jīng)濟有了較快的發(fā)展，市場經(jīng)濟的不斷完善也使房地產(chǎn)市場進入了一個繁榮期。2006年，財政部頒布了新會計準則體系，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)在會計核算上采用成本計量模式和公允價值計量模式。自準則實施以來，我國大多數(shù)企業(yè)選擇成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。2014年，財政部頒布《企業(yè)會計準則第39號———公允價值計量》:一方面，體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則接軌的趨勢;另一方面，也體現(xiàn)了我國部分企業(yè)對投資性房地產(chǎn)由成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式的趨勢。文章分析了投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變的原因，提出了公允價值計量模式存在的問題，為進一步完善計量模式提出了建議。

［關鍵詞］投資性房地產(chǎn);成本計量;公允價值計量;模式轉(zhuǎn)變

1投資性房地產(chǎn)計量模式現(xiàn)狀

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2006年財政部頒布《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》(CAS3)中規(guī)定了我國投資性房地產(chǎn)在會計核算上采用成本和公允價值兩種計量模式。自準則實施以來，我國多數(shù)企業(yè)采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。在成本計量模式中，企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)價由取得時的歷史成本而定，不會隨著市場的波動而變化。在公允價值計量模式中，買賣雙方接受在公平交易條件和自愿的情況下所確定的價格。與成本模式計量相比，公允價值計量模式不僅考慮了市場的實時變化，也考慮了未來影響。會計準則中規(guī)定，一家企業(yè)只能使用一種投資性房地產(chǎn)計量方法，只有公司財務發(fā)生重大變動等特殊情況時才能依據(jù)會計準則進行計量模式的變更。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)促使房地產(chǎn)價格不斷攀升，絕大多數(shù)房地產(chǎn)的現(xiàn)行價格已遠遠超過其歷史成本。采用歷史成本計量模式的房地產(chǎn)價值難以反映房地產(chǎn)的現(xiàn)行價值和準確的財務信息，也不利于投資者做出正確的決策。2014年，財政部頒布了《企業(yè)會計準則第39號———公允價值計量》來規(guī)范公允價值計量，對計量方式、估值技術等多個方面進行了明確規(guī)定，不僅體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則趨同，同時也體現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式是大勢所趨。在新會計準則后的四年時間里，越來越多的企業(yè)對投資性房地產(chǎn)由成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式。

2由成本計量模式轉(zhuǎn)向公允價值計量模式的原因

2.1會計準則的推動。隨著會計準則的頒布與實施，對投資性房地產(chǎn)兩種計量模式都做出了明確的規(guī)定與要求。所有企業(yè)均可采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，只有滿足一定條件后，才可采用公允價值計量模式。當前多數(shù)企業(yè)把投資性房地產(chǎn)作為增值收益或?qū)で笫找娴囊环N手段，本質(zhì)上不同于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。近幾年，由于國外掀起了公允價值計量模式的熱潮，導致公允價值計量模式在國內(nèi)受到了越來越多的關注。隨著新會計準則的實行，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了向公寓價值計量模式轉(zhuǎn)變的導向，同時也進一步體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則接軌的趨勢。2.2提高財務信息質(zhì)量。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，當前市場的現(xiàn)行價格已和歷史成本不符。因此，采用成本模式計量難以反映其當前價值。而在公允價值計量模式中，考慮了當前市場環(huán)境以及未來影響，體現(xiàn)了公允價值與市場波動的密切相關性。因此，采用公允價值計量模式，可以提高企業(yè)財務信息的準確性與及時性，有利于企業(yè)管理者和投資人及時了解企業(yè)的真實財務狀況和經(jīng)營業(yè)績。2.3改善融資環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的過程中會有強烈的資金需求，而當自身持有的資金無法滿足時便需要進行融資。一般情況下，外部融資的方式主要有發(fā)行股票、債券、銀行貸款等，由于發(fā)行股票程序繁瑣、方式復雜、花費較高等原因，多數(shù)企業(yè)更傾向于銀行貸款來獲得資金支持。然而銀行會對申請貸款企業(yè)進行嚴格審核，企業(yè)財務報表必須達到一定的標準才能貸款，尤其會注重財務報表中的資產(chǎn)負債率，資產(chǎn)負債率越高的企業(yè)，受到的限制越多，獲得貸款的難度也越大。因此，一些企業(yè)會變更投資性房地產(chǎn)計量模式，轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式，因為當前我國市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公允價值通常高于其歷史成本。經(jīng)過計量模式的轉(zhuǎn)變后，企業(yè)會提高資產(chǎn)總值，從而降低資產(chǎn)負債率，獲得銀行貸款，改善融資困難的窘境。2.4提高經(jīng)營業(yè)績。在成本計量模式下，需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，進行攤銷等處理。然而在公允價值計量模式下，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，進行攤銷等會計處理。只需在資產(chǎn)負債表日時將投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值之間進行調(diào)整，并把差額計入當期損益即可。由于我國當前市場環(huán)境下投資性房地產(chǎn)的市場價格遠高于其歷史成本，因此通過由成本模式計量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式計量可以明顯增加企業(yè)當期的利潤，同時在財務報告中提高了經(jīng)營業(yè)績。2.5如實反映資產(chǎn)現(xiàn)行價值。在成本模式計量下，在以取得投資性房地產(chǎn)的歷史成本確認其入賬價值，之后進行計提折舊和攤銷，對于存在減值跡象的需要在期末進行減值測試，并計提減值準備，若在后期發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價值有所恢復或提升也不得再轉(zhuǎn)回。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行價值會隨市場波動而變化，在資產(chǎn)負債表日的市場價值會如實將資產(chǎn)現(xiàn)行價值反映在企業(yè)的資產(chǎn)負債表上?；趯嵸|(zhì)重于形式的原則，只有采用公允價值計量模式才能如實反映資產(chǎn)的現(xiàn)行價值，這有利于利益相關者做出正確決策。2.6提供了盈余管理空間。盈余管理是企業(yè)管理層在法律法規(guī)和會計準則允許的范圍內(nèi)，通過會計估計，利用會計政策等手段對會計收益信息進行調(diào)控，從而在短期內(nèi)實現(xiàn)利益最大化的一種行為。當房地產(chǎn)市場不景氣或企業(yè)經(jīng)營狀況較差時，利用會計政策轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計量模式，由成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式，可以在短期內(nèi)迅速提高業(yè)績，美化財務報表，扭虧為盈。由于當前市場發(fā)展的不完善與監(jiān)管制度的不規(guī)范，導致了通過變更投資性房地產(chǎn)計量模式而提供了盈余管理空間。2.7管理層偏好。企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞與管理層的收入和晉升密切相關，有時管理層也會是利益相關者。因此，對于管理層來說，提高企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)利潤最大化是首要任務。但是在成本模式計量下，投資性房地產(chǎn)的賬面價值只會因折舊而不斷減少。然而，在公允價值計量模式下，結合我國當前投資性房地產(chǎn)公允價值遠高于其歷史成本的狀況，通過轉(zhuǎn)變計量模式可以迅速實現(xiàn)利潤的提高和業(yè)績的改善，從而有助于管理者實現(xiàn)某些目的。

摘要：《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》已于2007年1月1日起施行。如何準確地理解這個準則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換與處置等方面對投資性房地產(chǎn)準則加以闡述。

關鍵詞：新會計準則投資性房地產(chǎn)準則

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應，為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設備、原材料、人力資源等）相結合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

一、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應，為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設備、原材料、人力資源等）相結合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計量

摘要：文章從公允價值計量在新會計準則中的具體應用出發(fā)，以會計分錄的形式對具體準則做了實際賬務處理，并分析了公允價值法對投資性房地產(chǎn)確認和計量的影響。

關鍵詞：公允價值計量；投資性房地產(chǎn)；運用

考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業(yè)會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結合我國的現(xiàn)實會計環(huán)境，在具體運用公允價值計量屬性時增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。我國運用公允價值的具體會計準則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產(chǎn)確認和計量等的影響作詳細闡述。

一、公允價值的概念

美國會計準則委員會（FASB）的定義是：“在當前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進行資產(chǎn)（或負債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額?！眹H會計準則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~?！蔽覈聲嫓蕜t的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務清償?shù)慕痤~?！倍?，“在公平交易中，交易雙方應當是持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，不打算或不需要進行清算、重大縮減經(jīng)營規(guī)模，或在不利條件下仍進行交易?！?/p>

從定義中可以看出，公允價值強調(diào)“公平”、“自愿”的交易價格，它最大的特征就是來自于公平交易市場的確認，是基于活躍市場的理性雙方對資產(chǎn)或負債價值的公平認定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定并不在于業(yè)務是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息。

2005年7月29日，財政部為了規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關信息的披露，頒布了“企業(yè)會計準則——投資性房地產(chǎn)（征求意見稿）”。我們在認真研讀了該征求意見稿后，對稿中的絕大部分內(nèi)容表示贊同。但是，對稿中的某些內(nèi)容有一些自己的想法?，F(xiàn)就此談一點不成熟的看法。

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應當比照《企業(yè)會計準則××號———固定資產(chǎn)》的相關規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應當比照《企業(yè)會計準則××號———無形資產(chǎn)》的相關規(guī)定處理。”對此條規(guī)定，筆者認為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應該作“類投資”業(yè)務處理。從經(jīng)濟業(yè)務的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務與企業(yè)的“投資”業(yè)務并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產(chǎn)”賬戶進行專項核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法